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關于《規范我市國有企業物業租賃管理的指導意見》的政策解讀

來源:市國資委 發布時間:2019-05-24 09:14:04
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點擊查看政策原文:《關于規范我市國有企業土地資產處置的指導意見)》

政策解讀內容如下:

一、制定背景

為落實《中共廣州市委廣州市人民政府關于促進國資國企改革創新發展的實施意見》(穗字〔2018〕12號)等有關政策精神,適應我市推動國資改革創新發展、“放管服”以及招商引資的最新要求,加快以“管資本”為主的監管模式轉變,進一步激發企業活力,針對當前監管企業物業租賃工作實際情況,在堅持全面公開招租、科學制訂出租底價的基礎上,重新制定印發《關于規范我市國有企業物業租賃管理的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)。

二、編制目的

一是落實當前中央、省、市簡政放權,進一步優化營商環境最新政策導向的需要,提升企業決策效率,促進企業物業加快盤活利用。

二是落實當前從管資產向管資本監管模式轉變,將監管重點轉向國有資本在物業資產開發利用上的優化布局,并以監督企業的物業“出租程序是否規范、是否公開”為重點,屬于市場判斷的事項交回給市場,進一步夯實企業出租主體責任,從制度建立、操作程序、組織實施等多個環節督促企業規范物業出租行為,做到“放得下、管得住”。

三是應對當前經濟發展穩定的需要,通過修訂文件進一步適應當前市場的變化趨勢,積極引導和鼓勵傳統企業利用現有物業加大改造投入,大力發展產業、招商引資等用途。

三、核心內容解讀

《指導意見》核心內容為推動市屬國企物業全面公開規范招租,并須經企業集體決策和論證,讓出租項目在“陽光下運行”,接受監管機構和廣大市民監督,同時公開招租通過引入市場競爭機制,實現國有租賃物業最大的經濟效益;此外,該文件兼顧企業物業經營實際以及各類如涉及國計民生等不適宜公開招租的特殊情況。具體內容分七大部分,分別為“總體要求、適用范圍、工作職責、決策審批、公開招租、監督檢查、其它”等,內容如下:

(一)明確適用范圍。

1.企業范圍。廣州市國資委監管的各級國有全資、控股及實際控制企業。

2.物業范圍。上述企業位于我國境內的擁有產權或實際控制權的國有物業資產。其中公有住房、保障性住房、停車位、公建配套等特殊物業出租,政府職能部門有規定的可從其規定。

(二)堅持公開招租底線。

1.大宗物業(廣州市內越秀、海珠、荔灣、天河四區建筑面積超過500平方米或土地面積超過1000平方米的物業,市內其它區建筑面積超過1000平方米或土地面積超過2000平方米的物業)必須委托產權交易機構進行。

2.小宗物業(指廣州市內小于以上面積的物業,下同)可由企業自行公開招租,但必須統一在產權交易機構(廣州公有物業出租平臺http://gzfc.gemas.com.cn/)發布招租信息(不少于10個工作日),確保“公開透明、陽光運行”;同時鼓勵企業在其它媒體廣泛發布招租信息。

3.廣州市行政區域外物業公開出租,應結合出租物業當地實際情況,參照上述規定公開、公平、公正執行。

另按該文件精神,企業在公開招租過程中,一是應注重引入業態高端、資質良好、誠信經營的企業,防止出現惡意競租現象發生;二是企業(包括物業、法務、風控部門共同參與)應嚴格把關出租合同條款,確保自身合法合理權益,防止有違正常商業原則、不利于物業管控和租金收繳、不合理賠償或存在利益輸送之嫌,以及避免各類訴訟糾紛等情況發生,切實做好風險防控;三是出租過程中應注意考慮城市發展建設公共管理以及土地相關利用規劃、開發改造等要求。

(三)明確物業租賃期限。

一是原則上物業租賃期不超過6年,租賃期6年以下事項由企業決策;二是若需承租方對物業改造涉及較大投入的,市屬企業充分論證后可自行決策并適當延長租期,但最多不得超過12年;三是若因產業發展、招商引資、政策扶持租賃期需要超過12年的,報市國資監管機構審批。

(四)以評估結果作為出租底價定價基礎。

1.評估結果反映具體物業租賃時點的市場租金參考價格,為此應堅持物業出租底價以評估結果作為定價基礎,守著出租物業應有的經濟效益“底線”。

2.其中對小宗物業出租底價,由市屬企業在符合國有資產交易及評估管理有關規定前提條件下結合市場化原則決策,即經物業權屬企業集體研究決定并報市屬企業同意后方可實施。如決策時應滿足國家對國有資產評估有關上位規定、《廣州市國資委關于印發廣州市國資委監管企業資產評估管理辦法(試行)的通知》(穗國資評估〔2017〕5號)第八條第四款規定的情形等。

(五)明確可不公開招租情形。

一是涉及國計民生、公益性、文物保護需要;二是市屬國有全資、控股及實際控制企業之間物業出租;三是用于各級黨政機關、事業單位及領事館辦公需要、以及經認定的普惠性幼兒園辦園需要;四是出租期不超過3個月的短期租賃行為(嚴禁以連續短租規避公開招租);五是經市政府或市國資監管機構批準的特殊物業租賃。以上情形物業嚴禁轉租(第二項市屬國有全資、控股及實際控制企業之間物業出租除外,但承接該類物業的市屬企業轉租時仍需嚴格按照該文件要求進行公開招租),以防因不公開協議承租物業后被高價轉租而導致國有資產流失。

(六)鼓勵企業合作盤活物業。

市屬國有全資企業(含不同國資監管機構所監管企業)之間及其下屬國有全資企業之間的物業租賃,其租賃價格、期限等事宜,可由相關企業自行協商確定。

(七)加強監管約束。

一是督促企業建章立制,建立內部規范物業出租制度,提升規范管理水平;二是發揮審計作用,要求市屬企業每年對一定范圍內物業出租行為審計;三是發揮監事會作用,對于存在重大風險的及時書面提醒或發表監督意見;四是要求市屬企業加強對下屬企業物業出租行為的企務信息公開,并建立通暢舉報路徑,統一對外公布舉報電話和郵箱,涉及違法違紀行為及時移交紀檢部門處理;五是明確造成國有資產損失的按規定追究責任。

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